任意売却の準備は早いほうがいい
〜理由の一つ、遅延損害金について〜

任意売却は安心して生活できる環境をつくるための手段です。
大切なのは、お金の心配なく毎日楽しく暮らせるようにすること。

軽やかな再スタートを切るために遅延損害金について理解を深め、行動してください。

任意売却の流れと遅延損害金

任意売却の流れを確認しながら、
・遅延損害金がいつ・どこに掛かってくるのか、
・任意売却の段取りとどう関わってくるのか
をまとめます。

住宅ローンを滞納するまでに至る背景や住宅への想い、そして、再スタートの展望はご相談者様お1人おひとり異なりますが、
『住宅ローンを滞納すると遅延損害金が発生すること』、
『住宅を売却する・しないに関わらず住宅ローン問題が決着するまで遅延損害金が発生し続けること』
はみなさん共通です。
早めに決断・行動できるよう、どのような状態になるのかを知っておくことは重要です。

任意売却の流れについてのおさらい

任意売却の流れ①：
住宅ローンの滞納

住宅ローンを滞納するきっかけには、突然大きなお金がなくなり住宅ローンが払えなくなるケースもありますが、 多くの場合で、最初は、『うっかり』という状態です。
収入の減少もしくは支出の増加で少しずつ預金残高が減り、残高不足になってしまう。
はじめのうちは遅延してもすぐに振り込めていたものが、だんだん払えなくなり、状況の打開ができなければ滞納につながっていきます。

任意売却の流れ②：
期限の利益の喪失

住宅ローンの滞納が３〜６ヶ月ほど続くと、住宅ローンを貸している金融機関から期限の利益を喪失するという趣旨の通知が届きます。
期限の利益の喪失とは分割払いの権利を失うことで、この通知が届くと、「月々支払わなくてもいいので一括で返してください」と宣告された状態になります。

任意売却の流れ３：
代位弁済

期限の利益が喪失すると、住宅ローンの残債を一括で返済しなくてはいけませんが、ほとんどのケースでそれは不可能なので、保証会社もしくは債権回収会社（サービサー）が代わりに支払います。
代位弁済の後は、返済の窓口が当初借入をした銀行や金融機関から保証会社もしくは債権回収会社へと移ります。
そして、窓口が保証会社もしくは債権会主会社へ移ったら、その後から正式に窓口の担当者へ任意売却の申し出ができます。

任意売却の流れ④：
査定書の提出

任意売却をする場合、債権者側に決定権があるため、プロの不動産鑑定士が出した 「この物件を任意売却するならこのくらいの金額」 という査定書を債権者に提出して承認を得る必要があります。

任意売却の流れ⑤：
販売開始

価格が決定したら任意売却物件として販売を開始します。
任意売却を担当する不動産会社からお客様への報告を続けながら、買主を見つけていく段取りです。

任意売却の流れ⑥：
購入申し込み・売買契約・引っ越し・代金決済・債権者への返済・所有権の移転

買主が決まると売買契約をして引っ越しや決済に入ります。
債権者への返済や所有権の移転を済ませ、本格的に新生活をスタートさせます。

任意売却の流れ⑦：
残債の返済・債務整理

再スタートを切ると同時に、住宅ローンの残債を支払っていきます。
残債の返済については下記ページもご参照ください。
任意売却後の残債に不安を感じたら

任意売却の流れに沿って確認する遅延損害金の発生状況

おさらいした任意売却の流れに当てはめながら、遅延損害金が『どこで』『何に』掛かってくるのかをご説明します。

任意売却の流れは、ざっくりと、下記の通りでした。

任意売却の流れに対して遅延損害金が『どこで』掛かってくるかというと・・・

任意売却の大まかな流れはどのケースでも変わらず、遅延損害金は任意売却の全工程で発生してきます。特に、期限の利益が喪失した後は残っている住宅ローンの全額に対してペナルティとしての遅延損害金が発生するため大きな金額が長期間にわたって発生し続けることになってしまいます。
不動産の売却時には、売却価格にばかり目が行きがちですが、遅延損害金が常に発生していることを考えると、 「どれだけ遅延損害金の発生を減らせられるか」「任意売却の手続きに入ってからどれだけ短い期間で売却できるか」が重要であることがわかります。

遅延損害金は『何に』掛かり、いくらになるのか

ここまで、遅延損害金が任意売却の流れの中で継続的に掛かってくることをお伝えしましたが、ここからはもう少し細かく、遅延損害金とは実際どれくらいの金額掛かってくるのかについてまとめます。

任意売却と遅延損害金との関係

任意売却の流れをおさらいし、遅延損害金がどの時点で何に対して課せられるのかをまとめました。
このページでお伝えしたかったのは、住宅ローンの起源の利益が喪失したら、一刻も早く物件を売却すべきだということについてです。

任意売却について正式に申し出ができるのは期限の利益を喪失し、代位弁済がなされて窓口が保証会社もしくは債権回収会社へ移った後ではあります。 ただ窓口が移ってから任意売却に向けて動き出すのと、前もって任意売却の準備を進めておくのとではどちらが早く売却まで持っていけるかというと、多くの場合、後者です。

繰り返しになりますが、期限の利益を喪失した後では1日ごとに数千円・数万円の遅延損害金が発生します。
遅延損害金は任意売却をして代金を返済する際にまとめ支払わなくてはいけないペナルティですから、遅延損害金が膨らめば膨らむほど、ご相談者様の住宅ローン残債は多く残ってしまいます。

まとめ

『分割払い中の遅延損害金』と『期限の利益喪失後の遅延損害金』は別物と言ってもいいほどダメージが異なること、
期限の利益喪失後、任意売却の手続きができる状況になったら一刻も早く物件を売却できるように、早い段階から任意売却の準備を進めておくことが得策であること、
この2点を、任意売却の流れと遅延損害金の発生状況とを照らし合わしながらご紹介しました。

住宅ローンの返済が難しくなって滞納が続くと督促状などの書類がたくさん届くようになり、経済的にだけではなく精神的にも追い詰められてしまいます。
ひとりで抱え込んでしまうと、「次は何が起こるんだろう」「どうなってしまうんだろう」 と不安ばかりが大きくなってしまうので、 （住宅ローンの返済が難しいかもしれない） （今はまだ払えているけれど今後どうなるかわからない） という早い段階から専門家へ相談されることを推奨しています。