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住宅ローンの返済と滞納

住宅ローンとは?

任意売却とは

住宅ローンとは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅の購入、新築、改築または宅地の取得のために土地・家屋を担保に金融機関から受ける融資のことを言います。

住宅ローンは、通常、融資を受ける債務者本人に安定した収入があることを条件としていますので、債務者本人に安定した収入があり、それが継続していること、 そして毎月滞りなく返済していることが大前提となっています。

ところが、様々な事情により、返済が困難になるケースがあります。 例えば、安定した収入がなくなること、すなわち収入が減って返済が困難になってしまうケースや収入は減らないが、 他にも返済すべき借金があり、その返済に追われているケースなどが典型例と言えるでしょう。

このようなケースで住宅ローンとマイホームはどうなるのでしょうか。

様々なケース

(1)滞納

住宅ローンを3~6ヶ月程度滞納すると、金融機関から「期限の利益を喪失しました。」という通知書が来ます。 「期限の利益」とは、一括で受けた融資の返済を一括ではなく、分割でしてもよいという債務者の利益のことを言います。 この期限の利益を「失した」ということは、分割でもよいという債務者の利益が喪失した、すなわち、残債務を一括で返して下さいという意味になります。

こうなってしまうと期限の利益を喪失した翌日から残債務全額に対して遅延損害金が発生するので、債務者が金融機関に支払わなければならない残債務の額がどんどん増えていきます。

債務者としては、滞納する前に金融機関へ相談に行き、減額してもらうなどの措置を早急にとる必要があります。

(2)任意売却を検討する場合

任意売却の検討

住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、任意売却を検討することになります。 任意売却は、不動産競売のように強制的にマイホームを売られてしまうのではなく、任意に第三者に買い取ってもらうことを言います。

任意売却のメリット

任意売却のメリットはなんと言っても不動産競売と比べて高い金額で買い取ってもらえる可能性が高いということにあります。 高い金額が買い取ってもらえれば、その分手許に残る資金が増える、あるいは住宅ローンの残債が減ることになるため、マイホームを手放す場合は、任意売却を必ず検討しましょう。

残った住宅ローン

任意売却の場合、売却価格が住宅ローンの残債より高ければ特に問題はありませんが、売却価格が住宅ローンの残債に満たない場合、いわゆるオーバーローンの場合は注意が必要です。

この場合、マイホームを手放してもまだ住宅ローンが残ってしまうので、残った住宅ローンをどう処理するかが問題となります。 金額が少額で、月々の返済も金融機関との交渉の結果、無理なく払えそうであればよいですが、とても払えそうもない金額が残るのであれば、最終的には自己破産も検討する必要があるでしょう。

(3)マイホームを残したい場合

様々な事情で、どうしてもマイホームを残したい場合、住宅ローンを含むすべての債務の総額及び収入等の諸事情を勘案して、任意整理や借り換え、 あるいは個人再生手続によりマイホームを残せる可能性もあります。

(4)マイホームを売却しつつ住み続けたい場合

セールス&リースバック

上記(3)とは異なり、マイホームを売却しつつ住み続ける方法として、セールス&リースバックという方法もあります。 これは、マイホームを第三者に買い取ってもらい、その第三者に賃料を支払うことで現在のマイホームにそのまま住み続けることを言います。 セールス&リースバックにより住環境を変えずに債務の圧縮を図ることができます。

親族間売買

また、親子間売買あるいは親族間売買により現在のマイホームに住み続けることができます。 ただし、購入する側に自己資金がなくローンを組まざるを得ない場合、金融機関は通常親子間売買あるいは親族間売買に消極的なので、ローンを組める金融機関を探す必要があります。

(5)裁判所から競売についての通知書が届いた場合

住宅ローンを滞納したまま放置していると、そのうち金融機関から担保不動産競売の申立てをされてしまいます。

競売となるとマイホームの代金が任意売却と比べて一般的に低くなりますので、債務者にとっては不利になります。

このような場合は、至急任意売却の検討をすべきです。

任意売却の流れをわかりやすく見る

なぜ任意売却を勧めるのか?