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離婚による不動産トラブル

離婚になったら、所有不動産はどうする?

弁護士 木全 圭樹
木全法律事務所
弁護士 木全 圭樹(キマタ ケイジュ)

離婚不動産は切っても切り離せないのが現実です。

離婚前、離婚後を問わず多くのお客様の相談を受けますが軽はずみに協議離婚してしまうと、あとから取り返しのつかないことになりかねません。

任意売却や名義の変更は早い段階でご相談ください。

離婚と財産分与

離婚をした者の一方が相手方に対して財産の分与を求める権利を財産分与請求権といいます(民法768条1項)。

財産分与は、婚姻中の夫婦共同財産の清算であり、名実ともに夫婦の共有に属する財産と名義上は一方に属するが実質的には共有に属する財産が対象となります。他方で、一方が婚姻前から有していた財産や婚姻中であっても相手方とは無関係に取得した財産は特有財産として財産分与の対象にはなりません。

財産分与と住宅ローン

財産分与において、一方が婚姻中に負担した債務をどう処理すべきか、典型的には自宅を購入した際の住宅ローンをどのように処理するかという問題があります。

住宅ローンは、夫婦の共有財産形成のために負った債務であるため、財産分与にあたっては自宅をどう処理するかという問題と相俟って慎重な検討と取決めをしておく必要があります。

調査

まず、自宅が誰の名義になっているのか、住宅ローンの借主は誰なのか、住宅ローンの保証人は誰なのか、住宅ローンの残債務額と自宅の時価はいくらなのか等現状について正確に調査しましょう。

具体的検討

1. 住宅ローンの残債務額より自宅の時価が高い場合(アンダーローンの場合)

ア 自宅を売却する場合

この場合は、自宅を売却して、売却益から住宅ローンの残債務及び諸経費を控除した残金を夫婦で分割するのが一般的です。

イ 自宅を売却しない場合

この場合は、自宅の名義を誰にするのか、住宅ローンの負担をどうするのか、自宅を取得しない配偶者への財産分与をどのように支払うかなど検討すべき問題が残ります。

    

2. 住宅ローンの残債務額より自宅の時価が低い場合(オーバーローンの場合)

ア 自宅を売却する場合

この場合、自宅を売却しても住宅ローンだけが残ってしまいます。そもそも支払えないような住宅ローンが残ってしまうような場合は破産等の検討も必要でしょう。

イ 自宅を売却しない場合
a 夫名義の自宅に妻が住み続ける場合(逆の場合も同様)

例えば、夫名義の自宅で、夫が住宅ローンの債務者の場合、子どもの親権者になる妻が、養育費を受け取る代わりに夫が住宅ローンを支払い続けるという方法も考えられますが、万が一、夫が住宅ローンの支払いを滞納した場合、妻は立ち退きを迫られる可能性があり、極めて不安定な立場におかれます。また、住宅ローン債務者と居住者が異なる場合、事前に金融機関と協議をする必要があります。

b 夫名義の自宅に夫が住み続ける場合(逆の場合も同様)

この場合、特に問題は生じません。夫がそのまま住宅ローンを支払い続けながら自宅に住むことになります。ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、連帯保証を外してもらうよう金融機関との協議が必要になります。

まとめ

このように離婚に伴う財産分与と住宅ローンは、極めて難しい問題が生じる可能性を秘めています。自宅の名義が共有になっている場合、一方配偶者の親の土地上に建物を建てた場合など、さらに問題が複雑化する可能性もあります。

お一人で悩まれるよりも一度専門家に相談してみることをお勧めいたします。名古屋市中区丸の内の弊社事務所での面談も無料で行います。

離婚後の不動産トラブル事例

離婚後の思ってもいなかったようなトラブルはつきものです。経験豊富な専門家に相談することが、よりよい結果を導くための第一歩になります。

事例1

離婚前の状況
所有権は夫1/2、妻1/2の共有名義

名古屋市内にマンションを所有。住宅ローンの債務は、夫が2千万円、妻が1千万背負っている。購入した直後に妻は妊娠し、会社を退職。夫が住宅ローンと生活費全てを払っていた。

離婚後の状況
離婚後、両者合意の上で売却する事になったが……

無事マンションが売れて、3千万円の代金が入ってきたが、名義の持分上、夫に1千5百万円、妻に1千5百万円が配当される事になった。借金の額は、夫の方が多いのに、名義上の問題で配当金は半々になってしまった。夫は妻に対して、500万円の請求を試みたが、妻は拒否しており、夫は困り果ててしまった……

問題点

  • 離婚協議の際に、事前に不動産の処分について協議していなかった。
  • 借入の債務の割合と所有権の割合が異なっている。
  • 仮に妻が夫の要求に応じ、売買の後に夫へ5百万円現金で渡した場合、贈与税が掛かる可能性がある。
  • 仮に売買代金の3千万円の内、持分割合に関係なく夫に2千万円、妻に1千万円で配当した場合、妻は夫に対して5百万円の求償権を持つ事になるので、妻は夫に対して5百万円を請求できる事になる。しかし、夫はローンの残債を払っているので、妻に対して5百万円払う事ができない可能性がある。

事例2

離婚前の状況
土地は妻の父の名義、建物は夫の名義

結婚して、戸建注文住宅を名古屋市郊外の嫁の父名義の土地に建築した。建物を建てるのに、夫は3千万円の住宅ローンを組み、毎月住宅ローンを払っていた。

離婚後の状況
夫は住宅ローンを売却して払いたいが……

離婚成立後に夫は、家を売却して住宅ローンを払いたいのだが、嫁の父は土地を売却する事に反対。困った夫は、建物だけ売りたいと不動産屋に相談しにいくが、建物だけでは購入する人はいないと売却を断られてしまった……

問題点

  • 土地と建物の名義が別々である。
  • 土地と建物を一緒に売却しないと、良い価格が付かない可能性が高い。
  • 土地の名義人、建物の名義人のどちらか一方でも売却を拒んだ場合、売却ができない。
  • 仮に夫が家を出ていき、夫が住宅ローンを払えなくなった場合、残った家族は建物が競売に移行されると家を出て行かざる得ないケースがある。

事例3

離婚前の状況
所有権は夫1/2、妻1/2の共有名義

マンションの所有権も住宅ローンも夫婦で半分づつ持っていた。互いに働いていた為、夫婦別の財布でローンを支払っていた。

離婚後の状況
妻が夫の所有権を買い取りたいが……

妻は、出て行った夫の分のマンションの所有権を自分で買取り住み続けたいと考えているが、夫の所有権の分を買取る為の住宅ローンが降りなくて困ってしまった……

問題点

  • 夫の分の所有権を買取る為の住宅ローンは親族間売買の為、金融機関の融資が降りない事が多い。
  • 慰謝料や養育費の支払いがある場合、ローンを支払い続けようとしても、経済的に難しい場合がある。
  • 売却をする場合、離婚した元パートナーと顔を合わしたり、今住んでいる住所が知られてしまう可能性がある。