離婚と住宅ローン問題

離婚に至る背景やご事情はご家庭ごとにさまざまかと思います。
このページでは、任意売却を得意とする不動産会社として、住宅ローンが残っている状態で離婚する際の注意点や、よくいただくご質問を例に一般論をまとめます。
離婚して日にちが経過してしまうと解決のハードルが上がってしまう問題もあるため、住宅ローンの問題は離婚時に整理・文書化しておくことを推奨しています。

離婚時にご確認いただきたい住宅ローンの内容

住宅ローンを組まれる際には、所有者と住宅ローンの債務者を取り決めています。
記憶が曖昧になっているケースも少なくないため、離婚の話し合いとともに情報を確認し、生活を別にした後の名義についても再度お話し合いをされるようにしてください。

離婚時の住宅ローン確認事項１：
所有者について

住宅ローンを利用して不動産を購入する際、所有者も決めています。
旦那様、奥様、親御様、共同名義、etc...など複数のパターンがあり、記憶が曖昧になっている方も珍しくはないため、離婚の話し合いの際には再度不動産の所有者が誰になっているのかを確認してください。

例えば旦那様と奥様の共同所有・離婚後の住宅ローン支払いと利用者が旦那様であった場合に、旦那様が離婚後しばらくしてから当該不動産を担保に融資を受けようとしても奥様の了承が必要になったりと、トラブルの原因になります。

確認方法：
不動産の所有権がどうなっているかは、登記簿謄本や売買契約書でご確認いただけます。

離婚時の住宅ローン確認事項2：
住宅ローンの債務者について

住宅ローンを利用して不動産を購入する際、住宅ローンの債務者を決めています。
旦那様が主たる債務者であり、奥様や親御様を連帯債務者や連帯保証人としているケースなどがよくありますが、所有者と同様、記憶が曖昧になっている方は少なくありません。
離婚時には、不動産購入時に締結した住宅ローンの契約書を見直してください。

注意が必要なのは、連帯債務者や連帯保証人を外すことは難しい点です。
金融機関にとって当事者間の問題である離婚は、住宅ローン返済との関連性を持ちません。
詳細は後述しますが、住宅ローンを借り換える、代わりの連帯保証人を立てる、別の不動産を担保にする、など方法は考えられますが、簡単ではないとご承知ください。

確認方法：
住宅ローンの債務者については、住宅ローン「金銭消費貸借契約書」でご確認いただく、または、融資元の金融機関に問い合わせることでご確認いただけます。

離婚時の住宅ローン確認事項3：
不動産価値と住宅ローンの残債について

不動産査定：
離婚時に売却するつもりがなくても、離婚の話し合いの時期には不動産査定を推奨します。
不動産の価値を明らかにして情報を共有することは、後々のトラブルを避けることにつながるからです。

住宅ローン残債と不動産査定額の比較：
不動産査定をして大体の価格がわかったら、住宅ローンの残債（これから支払う住宅ローンの額）と比べてください。
アンダーローンの場合：
不動産の査定額が住宅ローンの残債よりも多い場合には、不動産を売却すると利益が出ます。
売却した場合の夫婦間の財産分与なども、離婚の話し合いのときに取り決めておくと後々スムーズに動蹴るかと思います。
注意が必要なのは、不動産の所有者がご夫婦ではなく親族間のどなたかの場合です。
この場合、売却しても財産分与の対象にはなりません。
オーバーローンの場合：
不動産の査定額が住宅ローンの残債よりも少ない場合には、不動産を売却したとしても債務が残ります。
主たる契約者だけではなく連帯債務者や連帯保証人にも支払い責任が及ぶことを念頭に、離婚の話し合い時には住宅ローンの債務者がどうなっているのかも確認し、今後の方針などを取り決めておいてください。
住宅ローンの残債が不動産価格よりも多い状態で売却すると残債を一括で支払わなくてはならず、一括支払いができない場合には任意売却となります。

離婚と住宅ローン問題：
よくあるご質問

離婚をきっかけとする任意売却は年々増えており、弊社でも、離婚時の住宅ローン問題について多くのご質問をいただきます。
不動産を売却して利益が出るアンダーローンの状態であれば問題も少ないのですが、オーバーローンの場合には、複数の課題に対して冷静に判断して対処していく必要があります。
離婚の背景、親権、財産分与など画絡み合い、どうしても感情的になってしまうのが離婚時の話し合いかとは思いますが、双方に納得がいくよう話し合いをまとめていただけたらと思います。
住宅ローン問題については、経験を活かして弊社もサポートさせていただきます。

離婚と住宅ローン問題：まとめ

離婚時には感情的になっていたり精神的なダメージを受けたりしているため、細かな取り決めをうやむやにしてしまいがちではありますが、口約束や信頼関係だけでは後々のトラブルに発展する可能性が否めません。
当事者同士の話し合い、もしくは専門家を交えて、離婚するときに詳細な取り決めを書面にしておくこともご検討ください。