任意売却をするための費用
〜ご用意は0円。売却代金から差し引いていただくことになります。〜
「お金がないから任意売却を考えたいのですが、任意売却を進めるためには予めいくらかお金が必要でしょうか…？」
という内容のお問い合わせをいただくことがあります。
任意売却では、お手元から費用を捻出していただく必要はありません。
売却代金から差し引いていただくため予めまとまったお金をご用意いただく必要はありません。
ここまでの説明からすると当たり前ですが、実際に売れた場合にのみ費用は発生するので、『売れなかったのに費用だけかかった』ということもありませんので、ご安心ください。
不動産会社は、売却代金から差し引いて費用をいただくことになります。
不動産会社によっては、通常の売買にかかる手数料だけではなく、『任意売却コンサルタントフィー』などの名目で請求をし売却代金から差し引いていることもあるので、具体的な相談に入る前に手数料の中身についてはよく説明を受けるようにしてください。
任意売却は複雑な売却手法であることもあり、取り扱う不動産会社は玉石混合です。
不当に手数料を請求されないよう初期の段階でしっかり説明を受けてください
任意売却の費用はどこから出るのか
任意売却では売却代金からの差し引きによって、不動産会社は手数料をいただく形になります。ですから、ご相談者様は任意売却の相談をされる際に、予めお手元にお金をご用意いただく必要がないのです。
これは、決して、任意売却では費用が不要である、ということではありません。
通常通りの不動産仲介手数料は必要です。
任意売却の代金が例えば1500万円だあったとしたら、そこから手数料や必要経費を差し引いた、例えば1430万円ほどを住宅ローンの返済に充てる、70万円の必要費用を差し引いて返済することへの債権者との交渉ができるという話であると、ご理解ください。
任意売却にかかる費用
具体的に任意売却をするために必要となる費用についてのご紹介です。 不動産を購入した場合にはさまざまな手数料が発生したかと思いますが、売却する際にも手数料はかかります。ただ、購入時に比べるとずっと少ない手数料にはなります。
まずは仲介手数料。これが一番大きな金額になります。
買取以外の場合は仲介手数料が発生します。
具体的には、売却価格の３％プラス6万円に、消費税がかかります。
例えば3000万円で売却した場合には、96万円プラス消費税、
1000万円で売却した場合には、36万円プラス消費税、というわけです。
それから、住宅ローンを使っていると思いますので、不動産に抵当権という権利がついています。
任意売却でも通常の売却と同様に抵当権を消した状態で買主さんに引き渡すことが通例なので、抵当権を外すために、費用が、１件あたりだいたい２〜3万円かかります。
複数箇所から借入をして抵当権に入っている場合には、その分抵当権を外す費用が必要になります。
また、現在の住民表と登記識別情報（通称：権利書）とで所有者の住所が違っていると住所変更登記をする必要があるので、これにだいたい１〜2万円かかります。
その他は状況次第ですが、敷地の境界石が見当たらない場合には測量の費用が発生したり、場合によっては建物のリフォームが必要になることもあります。
任意売却に必要な費用は…
仲介手数料（売却価格の３％プラス6万円）、抵当権を外すための費用、その他、状況によって、住所変更等きや測量、建物のリフォームなど。 不動産購入時に比べるとずっと少ない項目です。競売の申し立てをされると余計にかかる費用
任意売却と並行して競売の申し立てをされることは珍しくありません。
それどころか、競売の入札日前までが、任意売却のタイムリミットともいえます（※）。
任意売却に並行して競売の申し立てがされると費用は余計にかかります。競売手続きは裁判上の手続きで、もちろんタダでできるわけではありません。
競売手続きにはどのような費用がかかるかというと、前もって具体的に決まっているわけではないんです。
競売の場合は、予納金という予め納めるお金が必要で、このお金はいったん債権者が立て替えます。立て替えをするだけなので、債務者の借金に上乗せされてしまいます。
予納金の額は裁判所によっても、また、貸し倒れた債権額によっても変わるのですが、だいたい60万円や110万円という金額になります。
与納金の使い道は、
■ 不動産鑑定料
■ 執行官の現況調査報告書作成費用
■ BIT掲載料
などです。
それぞれもう少し詳しくご紹介sしていきます。
競売で必要となる費用：
不動産鑑定料とは
裁判所では、競売情報を公開する前に不動産鑑定士さんに不動産の鑑定を依頼します。その際の不動産鑑定料です。
競売で必要となる費用：
現況調査報告書作成費用とは
裁判所の執行官という人が、現地に行って、現況調査報告書というものをつくります。誰ば住んでいるのか、建物の状態に不具合はないか、誰かに貸していないか、といった情報を現地で直接確認するわけです。
この時、仮に長期不在で連絡も取れないという場合には、執行官には鍵屋さんに依頼して鍵を開け、室内を調査する権利があります。この時の鍵屋さんの費用なども、予納金から賄われます。
競売で必要となる費用：
BIT掲載料とは
インターネット検索で、競売情報、と入れると、BITという競売情報が掲載されているページがヒットするかと思います。BITでは全国の競売情報を閲覧することができます。BITに掲載するためには掲載料が発生するため、その費用にも、予納金が使われることになります。
現実的な話で、BIT掲載料まで発生してしまう状態では、ほぼほぼ予納金は消化されてしまっていると考えて間違いありません。
この後で任意売却が成立したとしても、競売の申し立てで発生した予納金は借金に上乗せされることになってしまうわけです。
競売の申し立てをされると、任意売却で売却できたとしても、余分に費用が発生します。この費用は債権者がいったん立て替え、債務者の負債に上乗せされる形になってしまいます。
不動産鑑定費用、現況調査報告書作成費用、BIT掲載費用などがかかりますが、できるだけ早いタイミングで任意売却を成立させ、競売申し立てに伴う費用を抑えていきたいものです。
また蛇足になりますが、任意売却と競売の違いの中に、プライバシーの担保があります。
BITに掲載されてしまうと、インターネットを通して世界中に競売情報、そして、室内の写真までもが公開されることになってしまうため、金銭面だけではなく精神的にも大きなダメージを受けることになります。
住宅ローンの支払いが難しくなり、滞納が進み、期限の利益の喪失や代位弁済へと進んでしまうのならば、できるだけ早い段階で任意売却の準備に取り掛かることが得策です。準備が早ければ早いほど任意売却手法の選択肢が広くなり、任意売却の成功率は高まります。
任意売却後に残った住宅ローンの残債はどうなるのか
任意売却に残った住宅ローンの残債については、２つの手段があります。
１つは自己破産。自己破産は借金の返済義務がなくなるためすっきりしますが、自己破産をするために30〜40万円というお金がかかる点や、車や貴金属など一定以上の財産を差し出さなければいけない点で、デメリットも覚悟しなくてはいけません。
２つ目は、示談です。示談はお金がかからない点がメリットともいえます。 また、破産ではないので外部の人に状況がバレにくいというてんも大きなメリットです。 「今の収入がこれだけ、支払いにこれだけかかり、余剰金がこうなのでこれだけ返していきます」という取り決めをしていくわけですが、個別に交渉をするということで当然借金がなくなるわけではありませんが、お金がかからない、人にバレにくい、最後まで借金を返済できるというメリットがあります。
インターネット上には、逃げ切ることで任意売却や競売後の住宅ローンの残債を支払わなくても済むようになるという記事が載っていたりします。
たしかに法律上では、借金にも時効があるため、逃げ切ることで支払い義務を免れる可能性は残されていますが、通常の生活をしているのであれば、給料の差し押さえや銀行口座の差し押さえなどで時効は成立しないでしょう。
「逃げ切る」というのは、住所や勤務先が不定であるなど、よほど一般社会から離れた生活の方が取り得る手法であるのではないかと思います。
任意売却にかかる費用のまとめ
任意売却に要する費用についてご紹介しました。
任意売却で必要な費用の中身としては、仲介手数料や抵当権を外すための費用、そのほか住所変更登記や場合によってはリフォームなどに費用が発生します。
特殊な点としては、任意売却では必要な費用を不動産の売却代金からあてがえるという点が挙げられます。前もってまとまったお金をご用意いただく必要はなく、不動産が任意売却できた際に、不動産会社は、債権者へ返済する額の中から任意売却で要した費用を差し引くことができます。これは、債権者も、競売よりは任意売却の方に協力的だからです（※）。
（※）債権者によって、また、債務者のそれまでの対応によっては、任意売却が認められないケースもあります。
「お金がないから任意売却をしたいのに、任意売却をするために費用が必要となったらどうすこともできません」というお問い合わせをいただくことがありますが、心配はご無用です。
任意売却では、売却が成立した場合にのみ、売却代金から手数料をいただくため、ご相談者様のお手元からお金をご用意いただく必要はありません。
手元の費用が必要ないとはいっても、手数料はなるべく少なく抑えた方が、住宅ローンの返済に多くの金額を充てることができ、少ない残債からの再スタートが切れます。このページでは競売申し立てがなされた場合の費用負担についてもご紹介しましたが、任意売却はできるだけ早くから準備をすることで、費用を抑えることができます。もちろん、任意売却の成功率も準備期間が長い方が高まります
名古屋周辺、東海3県で住宅ローンについて不安を感じていらっしゃる場合には、名古屋住宅ローン相談室でご対応させていただけます。
ご相談は無料です。悩まれる前に、できるだけ早くご相談ください。
