任意売却で必要な準備(補足)

任意売却の準備

任意売却を決めたらどんな準備が必要なのかについては、
・まだ住宅ローンを支払えている
・3ヶ月滞納している
・期限の利益を喪失してしまった
など、それぞれの状態で異なります。個別の状態でどのような対応が必要になるのかについては、サイト内の他のページでまとめています。

このページでは、任意売却を成功させるための大切な準備について、任意売却の直接的な手続きとは少し違った側面から補足事項としてお伝えします。

このページでお伝えする任意売却のための準備は 、
『任意売却後の引越しにむけた準備』と、
『任意売却でできるだけ高く売るための準備』です。
任意売却をするという精神面への負荷や書類の整理などから、これら2つの準備が抜け落ちてしまい、引越し間際になって慌てることになってしまうケースが増えてきているためまとめました。

任意売却には、買主が見つかることと引越しをすることが必要です。
それぞれに対して積極的に対策をすれば任意売却の成功率も高くなります。

任意売却で必要な準備①:
引越しのシミュレーションについて

任意売却の準備、引越し準備

任意売却を決めたら、その時点から、引越しに向けた準備をするべきです。
実際に引越しをするのは、任意売却を決めてから何ヶ月も後のことかとは思います。
通常のスピード感では、任意売却物件の買主さんが見つかってからだいたい1ヶ月半後くらいが引越しのリミットにはなりますので、慌てて引越しについて考える必要はないかと思われるかもしれません。

ただ、引越しの準備をしない弊害、また、引越しの準備をするメリットがあるため、名古屋住宅ローン相談室では、任意売却をすると決めたらできるだけ早い段階から引越しに向けて準備をされるべきだとお伝えしています。

任意売却で引越しの準備を後回しにする弊害1:お金の工面に困るリスクがある

頭の中で「引越しにはこれだけのお金がかかるだろうな」とイメージしている状況と、必要なお金が具体的な見積書として手元にくるのとでは、危機感が違ってきます。
引越し準備を後回しにされるケースでは、いざというときに引越し費用が足りなくなってお金の工面に苦労されることが珍しくありません。

買主が決まって任意売却の目処がたちいざ引越しという段になって、「引越し費用にこんなにかかるなんて!?」と慌ててしまうのです。
そうならないために、任意売却の引越しでは以下3つ(ご実家に引っ越される場合は2つ)の費用を把握して事前に準備を進めておくことが得策です。

任意売却の引越し準備、把握すべき費用1:不用品を処分する費用

不用品の処分は想像以上に高くつきます。
特に、不用品回収業者等に一括で依頼してしまうと、産業廃棄物という処理の仕方になるためさらに高額です。
不用品処分にどれくらいの費用が必要なのか、ご自身で処分できるものと業者に依頼するものとを分類しながら最終的な金額を把握する必要があります。

任意売却の引越し準備、把握すべき費用2:引越し業者に支払う費用

引越し業者に支払う費用の把握には、引越し先の地域についてだいたいの当たりをつけてインターネットの一括見積もりを利用すれば便利です。
何をどれだけもっていけばどのくらいの金額になるのかが明らかになるため、引越し準備も段取りがつけやすくなるかと思います。

任意売却の引越し準備、把握すべき費用3:賃貸住宅を借りるための費用

3つ目の費用は、任意売却後にご実家へ引っ越される場合には必要ない費用です。
引っ越される先の賃貸住宅は、だいたいどれくらいの相場の部屋になるのか、特にペットを飼っているご相談者様の場合、初期費用や月額が割高になる傾向があるため予め把握し、生活の準備を整えておかれるようお伝えしています。

【任意売却の引越し準備で把握しておくべき費用のまとめ】

任意売却の引越し準備で把握しておくべき費用は、上の3つ(ご自宅に引っ越される場合は2つ)の合算です。
引っ越しまで時間に余裕があるうちから引っ越し費用を把握しておけば、お金の準備や、より安く引越しをするための工夫など、対策を取ることができるかと思います。

任意売却で引越しの準備を後回しにする弊害2:内覧希望者に悪印象を残すリスクがある

任意売却は通常の不動産売却と同様に、購入検討者による内覧があります。
ご自宅の使用状況によっては、「散らかっていて印象が悪い」「ものが多すぎて狭く見える」など、建物自体の価値ではない部分で悪い印象を残してしまうことになりかねません。

「建物自体は気に入ったけれど、使われ方の印象が悪いため購入を控えます」
というお断り理由は決して珍しいものではないため、早い段階から引越し準備をしながら、ご自宅の整理を進められることを推奨しています。

任意売却で早めに引越しの準備をするメリット1:引越し費用を安くできる可能性が高まる

前もって引越しの準備をして費用感を理解すると、それが引越し費用を安くしようと工夫をするモチベーションとなり、結果として引越し費用を安くできるケースが多いです。

例えば不用品の処分について。
引越しの土壇場で準備をすると、時間のなさから不用品回収業者へ一括で依頼する他に手段がないという事態にもなります。
しかし前もって引越し準備をすれば、不用品回収業者への一括依頼では費用が高くなることを知り、それが原動力となり少しずつご自身で不用品を処分される行動につながります。

一般のゴミとして捨てられる不用品、粗大ゴミとしてシールを貼る不用品、環境センターなどへもっていく不用品、と、それぞれを区分して、時間をかけて個人のゴミとして処分すれば、不用品の処分費用をかなり節約できます。

その他、新しいお住まいにもっていく家具等についても、大きすぎるものは引越し費用が高くなるため控える、など、引越し費用のことも考慮した引越し準備ができるようになります。

任意売却で早めに引越しの準備をするメリット2:内覧希望者に好印象を残せる可能性が高まる

先ほど、建物の使用状況で内覧希望者に悪い印象を与えてしまうリスクがあるとお伝えしました。それとつながる話になるのですが、引越し準備を前もって進めておけば、部屋がスッキリと好印象に見えるだけではなく、売主のイメージもよくなる可能性が高いです。

中古物件を購入する場合、以前の住人について少なからず気になるものです。
内覧時点で引越し準備を進めておけば、「気持ちの整理をつけて行動ができる人」というような印象を与え、それが、物件への不安を和らげる効果も期待できます。

もちろん、物件の整理・先住者の印象アップが必ずしも内覧者の購買意欲を高めるとは言い切れませんが、タイムリミットのある任意売却では、特に、様々な角度から購買意欲を刺激することがとても大切です。
いずれはしなくてはいけない引越し準備であれば、内覧する段階から荷物をまとめておかれることが得策かと思います。

任意売却で必要な準備②:
物件を高く売るための工夫について

任意売却の準備、売却準備

当たり前ですが、任意売却は人がまだ住んでいる状態で内覧が入ります。
そうなると、買主が見つかるかどうかには、建物の状態や物件の価値だけではなく使われ方も影響してきます。

もちろん、きれいに使っているからといって相場価格より高く任意売却ができるわけではありません。ただ、ものが溢れかえっていたり水回りが非常に汚れていたりする状態では、任意売却の相場価格であったとしても、なかなか買主が見つからないという事態になりかねません。
任意売却では、ご自身の引越しの準備だけではなく、売却物件として魅力的に見えるよう住んでいるご自宅をきれいにする準備も必要です。

任意売却で物件を売却するための準備1:不用品の処分

不用品の処分は引越しの準備としても大切ですが、物件を売却するための準備としても肝心なことです。

まっすぐ歩けないほど部屋にものが溢れていたり、ものが床にじか置きしてあると、どうしても物件への印象は悪くなります。床の状態がわからないことが不安要素として残ってしまうなど、評価を下げてしまうリスクも考えられます。

任意売却で売却するための準備として、まずは、不用品の処分を進めてください。

任意売却で物件を売却するための準備2:掃除

任意売却物件と一括りにしても、ものが溢れかえって掃除がほとんどできていないような状態から、モデルハウスのように非常にきれいに使われている状態まで、さまざまな状態の物件があります。

中には、住宅ローンが払えなくなり任意売却が決まってから気力がなくなってしまい、掃除ができなくなってしまったというご相談者様もいらっしゃるため、個別の事情に対して掃除の有無云々の是非を決めることはできません。
ただ、売却物件としての価値を高める準備としては、ぜひ掃除を徹底していただきたいとお伝えしています。

ざっくりとした室内の掃除もそうですが、
・窓周りにカビが生えていないか
・浴室が不潔になっていないか
・水回りが汚れていないか
といった点も、注意していただきたいポイントです。

任意売却で物件を売却するための準備(その他):ホームステージング

任意売却で売却するための準備としては不用品処分や掃除の他にもいくつかあります。
例えば、条件や環境次第にはなりますが、ホームステージングも有効な売却準備です。

ホームステージングとは、『家=ホーム』を『ステージング=演出』することです。
ホームステージングによって、内覧者は(この家に住んだらこんな生活ができる)ということが具体的にイメージできるため、購買意欲が高まります。
建物の状態が良く、きれいにお使いになられている場合には、ホームステージングが効果的です。

【ネット情報への掲載も◎】
室内が魅力的である場合には、インターネット上の物件情報にも積極的に室内写真を載せています。
質の良い家具やファニチャーかどうかは、写真ではそんなにわかりません。
安く手に入れられる雑貨や布などでモデルハウスのように室内を彩り、魅力的な室内写真を撮影して渡してくださるご相談者様の場合にはインターネットに写真を掲載させていただいています。

おわりに

以上、任意売却で必要な準備について、任意売却を成功させるための補足的な内容にはなりましたが、引越し準備と売却のための準備をまとめました。

任意売却を決意されるご相談者様の中には、想定外のリストラ、想定外のご病気など、予想もしていなかった事態で決断を迫られているケースも少なくなく、引越し費用にまで考えが及ばなかったり、掃除する気力がなくなったりすることもあります。

近年は特にそうした傾向が強く、引越し間際にバタバタとあわてられることが多いです。

引越し準備や、物件を売却するために整える準備についても相談に応じさせていただきますので、なんでもお問い合わせください。