投資用不動産の任意売却でトラブルを避けるためのポイント

投資用不動産の任意売却について、不安材料になりやすいポイントとその対応策をまとめました。
投資用不動産には独特の注意点もあるため、ご不安になられたらできるだけ早く専門家と対処するようにしてください。

投資用不動産を複数所有する場合の任意売却
確認ポイント①：
『売った時にローンが返済できるのかどうか』

まず確認していただきたいのは、投資用不動産を売却することでローン残債が返済できるかどうかです。不動産を売却したお金でローン（借入金額を全額返済できるという場合には、まったく問題はありません。
他に複数の不動産を所有していたとしても、他への影響を心配しないで該当不動産を売却できます。

複数の投資用不動産、および、住宅ローンの残ったご自宅を所有している方で、投資用不動産の任意売却にトラブルが発生するのは、投資用不動産を売却した時に売却価格よりもローン残高が高いという状況になっている場合です。

投資用不動産を複数所有する場合の任意売却
確認ポイント②：
『共同担保にしたかどうか』

共同担保というものがあります。
これは、複数の不動産を一緒に抵当に入れてお金を借りる方法です。例えば、投資用不動産Bを購入する際に投資用不動産Aも一緒に担保に入れるということをします。

複数の不動産を所有する方にとっては珍しくない考え方なのですが、何が問題になるかというと、投資用不動産Aを売却する時に、投資用不動産Aを購入する時に借り入れたお金と、投資用不動産Bのために借り入れたお金、両方返せるだけのお金で売らないと無条件で売却することができないという点です。

つまり、投資用不動産Bの借り入れに投資用不動産Aを共同担保に入れていたら、A,B両方返せるだけのお金がないと、原則、投資用不動産Aを売ることができないというわけなのです。

投資用不動産を複数所有する場合の任意売却
確認ポイント③：
『住宅ローンが残っているご自宅への影響について』

投資用不動産を売却して、売却価格でローン残債が返済できる、もしくは、足りない部分を現金で補填できる場合には問題ありません。
住宅ローンが残っているご自宅への影響を心配する必要があるのは、投資用不動産を売却したいけれど売却価格でローンの残債が賄いきれないため任意売却で売却したい、という場合です。
この場合、投資用不動産を任意売却することで、 ご自宅の住宅ローンについても期限の利益を喪失してローン残高の一括返済を求められる可能性があることを覚悟しなくてはいけなくなります。

もう少し詳しくお話しします。
投資用不動産を任意売却する、つまり借り入れたローンの残高を返しきれないけれど物件を売却するという状況では、売却前に返済の遅延が発生しています。任意売却もしくは競売という換金手続きが開始されるのは、返済の遅延が起こり督促状や催告書を発送しても対応できないという状況が一定期間続いた後だからです。
そしてこのときの返済遅延の状況は金融事故にあたり、金融機関は把握できる仕組みになっています。全国銀行協会というところで、誰がいくらどこでお金を借りていてどういう返済をしているのかというデータベースを、その人にお金を貸している金融機関であれば確認することができる仕組みがあるためです。

ここからが住宅ローンの話です。
住宅ローンを借り入れる際の契約書にはほとんど全ての場合において、たとえ該当する住宅ローンの返済が滞っていなくても、他で返済事故があった場合にはいつでも一括返済を求めることができるという条項が組み入れられています。住宅ローンの返済が滞っていなくても、他の借り入れで返済事故があれば信用失墜を理由に住宅ローンの一括返済を請求されてしまうというわけです。
他での金融事故を理由とした住宅ローン一括返済の要求への注意点については、税金滞納時にも注意が必要です。
参考ページ：
住宅ローンと税金

原則的なことで申し上げると、住宅ローンの返済が順調であったとしても、他の投資用不動産のローン返済で契約違反をすると、住宅ローンの返済についても残債の一括返済を求められてしまいます。
ただ、現実の話では、少し違う面もあります。
他で事故があったとしても「当該契約で問題がないのであれば様子をみよう」、という判断を下されるケース、また、「住宅ローンの担当者との話で折り合いがついている」、というケースなども珍しくはありません。
そうは言っても、契約書上では一括返済の権利が金融機関にある以上、猶予しておくという判断は銀行の方針や担当者の変更でいつでも変わってしまう危険性があります。いつどのタイミングでひっくり返るかわからない曖昧なものだと認識しておくことが必要です。

住宅ローンが残っているご自宅と、投資用不動産の任意売却についてまとめると、住宅ローンが残っている状況下で投資用不動産を任意売却できるかというのは、やってみなければわからない、というのが実際です。住宅ローンを貸し出している金融機関の方針や状況が変化していく側面があるからです。
住宅ローンが残っている状態で、投資用不動産の任意売却を検討するならば、この点をよく覚悟しておく必要があります。

住宅ローンで投資用不動産を購入してしまった場合の任意売却
ポイント：
居住用不動産と投資用不動産の価格の違い

「不正の内容を理解せず住宅ローンで購入してしまった投資用不動産を売却したい」
と思ったとき、 その売却自体はもちろんできます。
ただ、住宅ローンの残債に売却価格が満たない場合は、その差額を一括で充当しなければいけません。
ここでネックになるのが、居住用不動産と投資用不動産の価格の違いです。

居住用の物件は、『同じタイプの部屋がいついくらくらいで売れたからこっちもだいたいこれくらい』という批准価格で値段がつけられますが、投資用の物件は違います。

投資用不動産は、『これだけの収益が上がる物件だからこの値段』という収益還元法という値段の付け方がなされます。そして、投資用不動産向けに収益還元法で出した不動産価格というのは、批准価格で出した価格よりも低くなってしまうのが一般的なのです。

そうすると、住宅ローンを使って批准価格で出された価格で不動産を購入した後で不正に購入したことを認識し、投資用不動産として収益還元法で出された価格で物件を売却してしまうと、住宅ローンを売却価格では返せなることが多くなります。
もう少し細かくいえば、住宅ローンで不正に購入してしまった投資用不動産を誰かに貸してしまった後、貸してしまったがために投資用不動産として売却するしかない、という場合に特に、売却価格＜ローン残高という差額が大きくなってしまい問題になるということです。

投資用不動産物件の売却価格が住宅ローン残債に満たないため勝手には売れない、じゃあどうすればいいのかという話になりますが、これはその時の状況次第でとるべき選択肢が異なってきます。
ローンの借換えをして所有し続ける、残債不足分をフリーローンなどで補う、任意売却や自己破産といった手段を検討するなど、採用する手段で方向性が分かれます。
専門家と相談しながら、ご自分でもそれぞれの選択肢の内容をよく理解して進めてください。

もしも今、投資用不動産を住宅ローンで購入してしまって不安な気持ちでいらっしゃる場合には、まずは真摯に向き合う姿勢を持って、専門家へ相談してください。
また、このページをご覧の方で、今後、もしも不動産会社から住宅ローンでの投資用不動産の購入を勧められることが会ったら、違法であることを理解してはっきりと断るようにしてください。

土地を持っていらっしゃる地主さんのもとへは、アパートやマンションの賃貸経営をすることで資産運用や相続対策ができると、不動産会社の営業担当が頻繁に訪れます。
もちろん不動産所有者様の利益になる話も多いのですが、そうではない場合も少なくありません。
全て管理会社に任せることで上手くいくという話に惹かれて土地活用をしてみたものの
■ 建築後数年経ったら稼働率の低下や修繕費の増加で建築費用のローン返済さえままならなくなった
■ 管理会社任せだったため現状の詳細や、運用改善できるのかどうか自体がわからない
といったご相談は増えています。
実際、家主様からの全面的な信頼を逆手にとり、入居者の情報や稼働状況や相場価格との比較などの報告もせず、ずさんな運用をしている管理会社もいます。

アパート・マンション経営をサブリースで全面的に管理会社に任せていらっしゃり、その運用状況が芳しくないという場合には、他の不動産会社に相談してみることも検討してください。
弊社でも、投資用不動産の運用を引き継ぐことで収益率を改善できた例がいくつもあります。
名古屋近辺・東海3県の物件については、無料でご相談に対応させていただきますのでいつでもご連絡ください。

参考：
投資用不動産をお持ちのお客様のサポート事例
相続対策で建てた投資用不動産の運用改善 収益が上がらない投資用不動産の売却 独身時代に購入した投資用不動産の任意売却

投資用不動産の運用改善について説明しましたが、投資用不動産の運用が上手くいかないときには、不安や心配から解放されるために不動産を手放すことも、もちろん１つの解決策です。
売却する際には売却価格に注意してください。
先ほどご説明した通り、投資用不動産の売却価格は収益還元法で算出されることもあり、家主様の信頼を逆手にとってずさんな運用をして収益率が下がっている場合には、実際に見込める可能性のある売却価格よりもかなり低い価格で手放さなくてはいけなくなってしまいます。
運用を改善することが先決であるという場合もあるため、その点も含めて不動産会社と相談されるといいかと思います。