住宅ローンと団体信用生命保険
〜任意売却中の死亡・任意売却後の死亡、団体信用生命保険はどうなるのか〜

団体信用生命保険とは？

住宅ローンの借入をされる際、ほとんどの民間金融機関ではローン審査の段階で団体信用生命保険への加入が付随してきます。
団体信用生命保険は債務者がローンの返済中に亡くなられたり高度障害状態となられた場合に保険会社が住宅ローンの残額を払うというもの。
住宅ローンの返済期間は長いので、何が起こるかわからない、何かが起きた時のための保険です。残された家族にとっては、団体信用生命保険があることで債務者本人がなくなってもそのまま住み続けられるのでとても安心なシステムとも言えます。
団体信用生命保険の保険料は金利に加算されており、金融機関が代わりに払っていることがほとんどです。

団体信用生命保険の保険の効力はいつまで？

フラット３５以外で住宅ローンを組まれた場合：

先ほどご説明した通り、民間の金融機関でつけられる団体信用生命保険の保険料は、金利に加算されて金融機関が払っていることがほとんどです。
つまり、住宅ローンの返済が遅れるということは、イコール、団体信用生命保険が失効しているという事態になりかねません。
実際は、住宅ローンの支払いが遅れたからといっていきなり団体信用生命保険が失効することはまずありません。団体信用生命保険自体は返済された金額の中から金融機関が支払い、住宅ローンの返済が止まっていてもある程度の期間は団体信用生命保険は失効しないのが実情です。
ただ、住宅ローンの返済が長期間滞り、保証会社や債権回収会社（サービサー）からの代位弁済がなされた後は金融機関からの保険料支払いがなくなるため、団体信用生命保険が失効している可能性が高くなります。

フラット35で住宅ローンを組まれた場合：

フラット３５を扱う住宅金融支援機構では団体信用生命保険は任意となり、保険料は債務者ご本人が年1回し払う形となるため、民間の金融機関の場合のように曖昧な点はありません。
住宅ローンとは別で、年1回の支払日に保険料を支払っていたらその契約期間内は団体信用生命保険が有効であり、支払っていなかったら失効していると考えられます。

任意売却中にご本人様が亡くなった場合
〜団体信用生命保険はおりるのか、住宅ローンの残債はどうなるのか〜

住宅ローンの返済が困難となり任意売却を選択された後、手続き中にご本人様が亡くなられた場合には、団体信用生命保険はどうなるのでしょうか。
これは任意売却というよりは、団体信用生命保険が有効になっているかどうかがポイントとなります。

まずは団体信用生命保険が有効になっているかどうかを確認

フラット３５以外の住宅ローンを組まれていると、住宅ローン自体の返済が滞った後も金融機関が団体信用生命保険の保険料を支払っていることがあるため、まずは団体信用生命保険の状態を確認することになります。
フラット３５を使っていたら保険料を支払ったかどうかを確認すると団体信用保険の状況がわかります。定かでなければ、問い合わせをして確認してください。

団体信用生命保険が有効の場合

団体信用生命保険が有効になっているのであれば、団体信用生命保険がおりて住宅ローンの残債が全額支払われます。
住宅ローンに関していえば、この場合、もう問題はありません。

団体信用生命保険が失効されている場合

既に団体信用生命保険が失効していたら、団体信用保険はおりません。
住宅ローンの支払い義務はそのまま残りますので、
・相続人が住宅ローンを支払っていく、
もしくは、
・住宅を売却して返済していく、
という選択肢になります。
ただ、団体信用生命保険が有効でなかったとしても住宅路売却した金額で住宅ローンの残債を支払える場合には、まだ、とるべき道がわかりやすいかと思います。
住宅ローンの残債を支払えるならば支払っていく。
住宅ローンの支払いが難しいのであれば住宅を売却して住宅ローンを全額返済し、住宅ローン問題は終わらせる。
このどちらかになるからです。

問題は住宅を売却しても住宅ローンの残債が支払い切れない場合です。
負債を丸ごと相続して支払い義務を受け継ぐ単純相続をされるのか、
部分的に負債を引き継ぐ限定承認をされるのか、
もしくは、
相続放棄をするのか。
この選択は、住宅ローンだけを見て決断するのではなく、住宅ローン以外の負債、預貯金、資産、団体信用生命保険以外の生命保険、その他換金可能なものがどれくらいあるのかなど、全てを洗い出して整理する必要があります。

残された相続人様だけでは情報が整理しきれないことが少なくありません 。ご家族の死や、ご自分の財産問題など、感情が伴うことを1人で整理しようとするのは難しいというのは当然です。
全体の洗い出しや整理には、第三者の専門機関を活用されるようにしてください。
第三者が客観的に見ることで、全体的にどうしたらいいのか、1つ1つの問題に何があり、それぞれに優先順位はどうなるのか、そして、1つ1つの問題が相互にどう影響を与え合うのかを整理しながら、方向性ごとのメリットデメリットを明らかにしていくことが可能になります。

任意売却後、住宅ローンの残債を支払っている最中に亡くなった場合の団体信用生命保険について

任意売却をする場合には、基本的には、
・住宅の売却価格よりも住宅ローンの残債の方が多い状態での売却
かつ、
・住宅ローンと売却価格との差額を一括返済することが難しい
という背景があります。
そのため、任意売却後には住宅の売却だけでは支払いきれなかった住宅ローンの残債が残ります。
任意売却では住宅ローン残債の支払いについて月々の支払額を調整してもらえるなどの措置がありますが、小額に調整してもらえたとしても、その額を長年払い続けていくことになります。

『任意売却後に住宅ローンの残債を支払っている最中にご本人様が亡くなられた場合、団体信用生命保険は使えるのかどうか』
名古屋住宅ローン相談室では時々こうしたお問い合わせをいただくことがあります。
結論としては、ほとんどのケースで使えません。
民間の金融機関では住宅ローンの金利に団体信用生命保険の保険料が組み込まれていることが多いため、不動産の所有がなくなっている段階で（正確には住宅ローンの返済が滞ったことで）団体信用生命保険は失効しているからです。
ただ、フラット３５で住宅ローンを組まれている場合には団体信用生命保険が有効な場合もあります。
フラット３５では団体信用生命保険が任意で、保険料はご本人様ご自身が年払いで支払う形式になっているため、保険料の支払いを続けていられたならば、団体信用保険が有効になっている場合があるからです。
状況ごとで結論は異なるため絶対に有効になっているとはいえませんが、フラット35の場合には住宅ローンの残債に対しても保険が有効な場合がゼロではありません。