離婚前の任意売却が増えている理由
〜離婚後に任意売却をするときの懸念点・トラブルの具体例〜
離婚する際に住宅ローンの残っている住宅を任意売却するご夫婦が増えています。
もちろん今でも「旦那様だけが家を出て、奥様とお子様は離婚後も住み続ける。」「お子様が学校を卒業するまでは、出て行った旦那様が住宅ローンを払い続ける。」といった約束の元、離婚後も、住み続けている元配偶者のために出て行った方が住宅ローンを払い続けるというケースは珍しくありません。
また、共有名義で購入した住宅の権利関係を整理せず、離婚後もどちらかがローンを支払いながら住み続けるケースも少なくありません。
ただ、住宅ローンについて離婚後のトラブルは後を断たず、最近では、権利関係が複雑な住宅を離婚後も所有し続けることは避けられる傾向が出てきています。
このページでは、住宅ローンの残った住宅を離婚前に任意売却するケースが増えている理由や、離婚後に任意売却をする際の懸念点、また、離婚後の任意売却をサポートさせていただいた具体例をご紹介します。
離婚時の任意売却について検討されている場合にご参考ください。
結婚生活で維持していた権利関係は、離婚後、トラブルの種になることがあります。
不動産の権利関係は特に問題となることの多いテーマです。複雑な権利関係は可能な限り離婚時に整理することができたら、後々の安心につながるかと思います。
離婚の際、住宅ローンが残った物件の権利関係をそのままにしておくリスクとは？
離婚の際にローンの残った住宅の権利関係を整理せず居住し続けることにはリスクが伴います。
例えば、家計が別になることで返済資金が捻出できず住宅ローンの支払いができなくなるリスク、また、連帯保証人や連帯債務者など権利関係が複雑な場合には自分が把握できないうちに多額の返済額の一括請求を求められるなど予期せぬ事態に巻き込まれるリスクがあります。
住宅の権利関係の状態はさまざまですが、ここでは２つの例を出しながら、離婚前後で権利関係をそのままにして住居を使用し続けるリスクを取り上げていきます。
例１：
所有者：旦那様
住宅ローンの主契約者：旦那様、連帯債務者：奥様
リスク：住んでいても所有していなければ売却することができない
住宅の所有権は旦那様、住宅ローンについては旦那様が主契約者で奥様が連帯債務者となっているケースで、この権利関係のまま住宅を持ち続ける際のリスクについてです。
例えば、奥様とお子様がそのまま住宅に住まわれて、旦那様は出ていかれるものの慰謝料がわりに住宅ローンの支払いを続ける約束をするとします。
離婚当初は問題なく支払いを続けられても、生活環境の変化から支払いが難しくなることは珍しいことではありません。
銀行からの督促状が届くようになり、元奥様は慌てて元旦那様に連絡を取ろうとするものの、音信不通。
どうすることもできずに、元奥様自らなんとか数ヶ月間は住宅ローンを支払うものの、いつまでも続けられることではありません。
ここで問題になるのが、元奥様の意思では住宅の売却（任意売却を含む）ができないことです。
所有者が元旦那様である以上、物件の売却ができるのは元旦那様だけです。
元旦那様の合意が得られない以上、住宅ローンの返済ができなければ競売へと移行され、連帯債務者である元奥様には、新たな家を探す必要と、住宅ローン残高と売却価格の差額を支払う義務とが覆いかぶさってしまうことになります。
例２：
所有者：旦那様と奥様1/2ずつ
住宅ローンの主契約者：旦那様、連帯債務者：奥様
リスク：住んでいなくても連帯債務者であれば支払い義務は終わらない
返済について、奥様が連帯債務者であるケースです。
例えば、離婚後に旦那様が住宅ローンの支払いを続けながら引き続きお住まいになるとします。
奥様は家を出て新しい生活をスタートされ、その後お２人は連絡を取り合うことがなかったとしてそのまま１０年ほど経った頃、元奥様のもとに住宅ローンの督促状が届くというリスクがあります。元旦那様が返済を滞りいなくなってしまった場合などです。
過去１０年間自分は住んでいない、と主張しても通りません。
連帯債務者である以上、旦那様への請求ができないのであれば金融機関からは奥様へ請求します。
元奥様は、突然、住宅ローンを支払っていかなくてはいけなくなるわけです。
さらに、売却（任意売却を含む）しようにも、ご自分の持分は住宅の半分であるため売却価格は非常に安くなってしまうのです。
住宅を購入する際に離婚や売却（任意売却）のことを考えないのとほぼ同様に、離婚時の状況とそのご数年・数十年先の状況は大きく異なります。
別れた奥様やお子様のために住宅ローンを支払っていこうと心から思ったとしても、思う通りに支払いができなくなることは珍しくありません。
別れた旦那様を信じて連帯債務をそのままにしておいたことで後々多額のローンを返済しなければならなくなることもあります。
離婚する時には、感情的になりすぎず、本当に実現可能なのか、万が一のことがあった時どんなリスクを伴うのかを、冷静に判断して行動してください。
特にオーバーローンの状態で不動産をそのままにしておくことは大きなリスクを伴います。任意売却が常に最善の手段ではありませんが、様々な方面から検討されることをアドバイスさせていただいています。
離婚後に任意売却をするときの懸念点
ローンの残った不動産を売却する場合、売却価格が住宅ローンの残債よりも高ければ大きな問題はなく売却ができますが、売却価格が住宅ローンの残債よりも低い場合には、差額分を一括で支払うか、もしくは、任意売却という売却手段を取らなければいけません。
任意売却では通常の売却よりも金融機関との話し合いや特別な不動産契約などが求められます。任意売却は通常の売却よりも手間がかかると思っていただいてほぼ間違いありません。
任意売却は手間がかかるからこそ、関係者と連絡が取れなくなっていたり、居住者と返済者が異なるなど状況が複雑になっていたら、売却により大きな困難が伴います。
ここでは特に任意売却となった場合の懸念点を取り上げます。
どちらにしても、離婚後に任意売却をする際にはいくつかの懸念点が挙げられるため、予め注意が必要です。
離婚後に任意売却をするときの懸念点１：
離婚トラブルを離婚後も持ち越すことになり、精神的にダメージを受ける
住宅が共有名義や連帯債務になっている場合には、任意売却の手続きを夫婦共同で進めなければいけません。連帯保証の場合も相手の承諾が必要になるため連絡を取り合わなくてはいけません。
夫婦の権利関係が絡んだローンの残った不動産をそのまま所有し続けるということは、いつか、話し合いや共同作業が必要になるということであり、その状態が続くというのは、精神的にダメージを受ける方が少なくありません。
離婚後に任意売却をするときの懸念点２：
連絡が途絶えてしまうと任意売却の手続きを進められず競売となってしまう
離婚後、連絡が途絶えてしまうケースが少なからずあります。
任意売却は共同で進めていかなければならないにも関わらず、相手と連絡が取れないということになれば、任意売却の手続きを進められません。離婚前であれば、離婚協議を進める中で夫婦が協力して任意売却の手続きを進めていくことができますが、一度離れてしまい連絡まで取れなくなってしまっては、そもそも任意売却自体ができなくなってしまう可能性もあります。
特に、離婚前の任意売却を勧めるケースとは
離婚後に任意売却をする際の懸念点をまとめましたが、懸念点が分かってはいても、住宅の売却には大きなハードルが伴うため決断に迷われる場合もあるかと思います。また、全てのご家族にとって離婚前の任意売却がベストになるとも限りません。
ここでは、特に、離婚前の任意売却を勧めるケースについて簡単にまとめました。
- 旦那様・奥様、双方とも住宅に住みたくないケース
ご夫婦ともに住宅から離れたいということであれば、もしくは、ご夫婦ともに住宅に残りたいという強い希望がないのであれば、売却して精算した方がいいでしょう。住宅ローン残高が売却価格よりも高いオーバーローンの場合で任意売却が必要な場合にはなおのこと、離婚前の精算を推奨します。 - 結婚していた当初から住宅ローンの負担が重たかったケース
家計を助け合っていた結婚生活の頃から住宅ローンの支払いが辛かったのであれば、家計が別になる離婚後はなおのこと支払いに困難がともないうことが予想されます。時期を逃して万が一競売になると残債が多く残ってしまいより苦しくなるため、ご夫婦で話し合うことができるタイミング・任意売却ができるタイミングで決断することが推奨されます。（※）
貯金を切り崩して住宅ローンを払うなど、過度な無理をしてローンの支払いをしてしまうと後が大変です。任意売却をした後の新生活のことも考える余裕が重要になります。 - 連帯保証人、連帯債務、共有名義など権利関係が複雑なケース
家や建物が共有名義であったり、どちらかが連帯債務者になっている、また、どちらかの親御さんが連帯保証人になっている、といった複雑な権利関係の場合には、離婚前に権利関係を精算することが勧められます。もちろん、必ずしもトラブルになるわけではありませんが、住宅ローンにちなんだ権利関係は大きなトラブルの種となることが少なくありません。
参考ページ：＞＞任意売却ができる期間
離婚後に任意売却で解決したトラブル実例
共有名義で購入した住宅。
離婚と同時に家から離れても、相手が失踪してしまったら督促状が届いて…
１０年以上前に離婚されたAさんの例です。
住宅は当時の旦那様との共有名義。結婚していた頃は共同でローン返済していたものの、離婚と同時に家を出て、ローンの返済も住宅に住み続ける旦那様が責任を持つという約束になったそうです。
お子様がいなかったこともあり、離婚してからは元旦那様と連絡を取り合うこともなく、A様は新しい家族を持ち前向きに暮らされていました。
それがある日突然、離婚前に共有名義で購入した住宅についての住宅ローンの請求書が届いたとのこと。
理由は、元旦那様が失踪したためでした。
奥様は、１０年以上前から住んでいない不動産のローンを、今後何年間も払っていかなくてはいけなくなってしまったというわけです。
1/2を所有している元旦那様の居場所がわからない以上、物件を売却する方法もわからず、貯金を切り崩しながら返済を続けていかなくてはいけないのかと途方に暮れて、ご相談をくださいました。
まず、売却をしようにも所有権が分割された状態では正常な価格で売却ができません。
共有不動産の所有者が失踪して仕舞った場合には、裁判所を通した売却方法があります。
時間や労力を要する方法ではありますが、この方法でA様は物件を売却することができました。
共有持分の不動産については、後々のトラブルのことを考えて、離婚時に権利関係を整理される、もしくは売却（任意売却）されることもご検討ください。
「子供が学校を卒業するまで」という約束で住宅ローンの支払いを約束
しかしいつまで経っても出ていく気配がなく、売却すらできない
３年前に離婚したB様の例です。
離婚時に、お子様の中学校卒業までを条件にB様が住宅ローンを支払い、奥様とお子様が住宅に住まわれる約束をしたとのこと。
しかし、いざお子様が中学を卒業しても、奥様は「出て行きたくない」とB様の話を聞こうとしないという状況でした。
B様としては期間を絞ってなんとか捻出できていた住宅ローン費用であったため、いつまでも支払いを続けられず、しかし、元奥様とお子様がすまわれているために売却もできず、疲弊された状態でご相談にお越しくださいました。
弊社では、奥様に対して状況のご説明からはじめました。
このままでは住宅ローンの支払いが滞って競売になってしまうこと、そうなると引越し時期の相談が出来ないどころか、生活している室内の写真が公開されたり、ご近所に競売に出ていることが知られてしまう可能性もあるとご説明しました。
元旦那様と元奥様お2人の話し合いでは感情論的な側面も大きかったためか、弊社からの説明に対して元奥様は冷静に対処してくださり、無事、売却ができました。
離婚してから年月が経過していると、権利関係や条件設定が拗れてしまっている場合があります。感情論に発展してしまうケースも多いため、当事者様同士では話が前に進まない、とご来社いただく機会が少なくありません。
離婚後の任意売却で話が拗れてしまった場合には、第３者を挟むことでスムーズに話し合いができるかと思います。
離婚前に任意売却をするケースが増えていること、また、離婚後の任意売却の懸念点をまとめました。もちろん、売却が常に最良の解決策ではありませんが、オーバーローンの状態で、かつ、権利関係が複雑な物件を離婚後もそのまま持ち続けるというのは後々担って大きなトラブルを招く危険性があります。
離婚時にできるだけ整理されるようご検討ください。
まずは資産価値の適切な把握が重要ですから、不動産会社に査定を依頼されるところからはじめてください。
参考ページ：＞＞不動産査定の概要と、任意売却時の注意点
