住宅ローンが払えない場合の対処法

「住宅ローンが払えない…」
そう思ったら、まずはご相談ください。
住宅ローンを払えない場合の対処法にはいくつかありますが、時間が経ち、滞納が進めば進むほど、選択肢は狭まってしまいます。
住宅ローンに関して、ご相談が早すぎて困るということはありません。

何より重要なのは1人で抱え込まないことです。

このページでは住宅ローンが払えない場合の対処法をいくつかご紹介します。
このページでご紹介する以外にも対処法はありますし、また、住宅ローンが問題への対応はご相談者様ごとのご状況に応じて個別に異なります。
（失業のため住宅ローンが払えない、病気のため住宅ローンが払えない、離婚して住宅ローンが払えない、など）

具体的なご質問やご相談は、直接お問い合わせください。

住宅ローンが払えないまま放っておいたら…

住宅ローンが払えないまま、
（住宅ローンが払えないのは今だけだから、払えるようになってから対処しよう）
（住宅ローンが払えないけれどどうしたらいいかわからない…）
と1人で抱え込んでしまい無対策のまま時間だけが経過して状況が悪化するケースは少なくありません。
住宅ローンが払えなくなった場合、放っておくのが1番危険です。

住宅ローンが払えないまま放っておいた場合の流れを下記にご紹介します。

住宅ローンが払えないまま放っておいたときの流れ

住宅ローンが払えない状態になる
病気、怪我、事故、離婚、失業、倒産、などの理由で住宅ローンが払えない状況になる
↓
住宅ローンが払えない（〜1ヶ月ごろ）
催告書・督促状が届き始めます。
↓
住宅ローンが払えない（〜3ヶ月ごろ）
催告書や督促状が届いても住宅ローンの支払いを滞納し続けると、個人信用情報機関に金融事故の情報が記載されます（通称「ブラックリスト」に名前が記載されます）。
※通常の売却をするので、個人信用情報機関に金融事故として記載される前に売却することが鉄則です。
↓
住宅ローンが払えない（〜６ヶ月ごろ）
住宅ローンの滞納を6ヶ月ごろまで続けると、「期限の利益」を喪失し、４〜6ヶ月ごろにはローンの一括支払いを請求されます。
※期限の利益とは、約束した返済日までにお金を返済すればいいという権利です。機嫌の利益を喪失することで、債権者から全額一括請求されることになります。 ↓
住宅ローンが払えない（〜７ヶ月ごろ）
住宅ローンが払えないまま滞納し続けると、保証会社が代わりにローンの返済をし、債権者が銀行から保証会社に代わります。
保証会社から「代位弁済通知書」が届き、交渉する相手も保証会社となります。
↓
住宅ローンが払えない（〜11ヶ月ごろ）
この頃には、保証会社から競売を申し立てられ、「差押通知書」「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。
↓
住宅ローンが払えない、その後
住宅ローンが払えないまま放置して競売が開始すると、法律に基づき自宅の写真撮影など調査が行われます。
この調査は強制力を持つため断ることができず、裁判所から派遣された鑑定人により最低売却価格が決定されます。
※競売を防ぐために任意売却ができるかどうかの最終リミットは、最低売却価格が決定された直後あたりまでです。
競売物件の最低売却価格が決定し、不動産競売物件情報サイト(通称「BIT」)に情報が出ると、２週間後には入札が行われ、その２週間後には開札されます。
そして、競売が完了した後は家から立ち退かなくてはいけません。

住宅ローンが払えない状態で滞納を続けると、上記の流れに沿ってだんだん実行可能な対策が少なくなり、最終的には競売となり強制退去しなくてはならなくなります。
選択肢を持って未来に進むためには、できるだけ早い段階から専門家に相談することが肝要です。

住宅ローンが払えない場合の選択肢

上記で住宅ローンを滞納し続けた場合の流れをご紹介しました。
ここからは、住宅ローンが払えない場合にどんな選択肢があるのかを、

住宅ローンが払えない場合に、住宅に住み続けるための対処法：
住宅ローンのリスケジュール

病気や一時的な失業が原因で住宅ローンが払えない場合には、住宅ローンのリスケジュールという対処法があります。

住宅ローンのリスケジュールとは？

住宅ローンのリスケジュールとは、住宅ローンの返済が一時的に困難となった際、当初の借入条件の変更を行うことです。
（今の厳しさを乗り越えればなんとかなるはず）と、住宅ローンが払えないことを1人で抱え込み、カードローンなどで借入をして返済することで状況をより悪化させてしまう方は少なくありません。
住宅ローンが払えない状況が一時的である場合には、金融機関に返済期間の延長や一時的な返済猶予を交渉し、リスケジュールするという選択肢もご検討ください。
※住宅ローンのリスケジュールは誰でも可能なわけではありません。
『今後安定した収入が見込める』
『資金不足が一時的なものだと認められる』
『新たな借り入れの予定がない』
ざっくり上記の条件を満たす方は住宅ローンが払えない場合にリスケジュールできる可能性があります。

住宅ローンのリスケジュールでできること

住宅ローンのリスケジュールでは、返済期間の延長（通常6ヶ月または1ヶ月）や、一時的な返済猶予を交渉できます。
返済期間をもっと延長したいときには、延長期間終了後にリスケジュールの延長という形で返済期間を延長することが可能な場合もあります。
リスケジュールで一時的な返済猶予を願い出た際にも最低限利息分の支払いは求められため、利息分に元金をどれだけ上乗せするかを調整することになります。

住宅ローンのリスケジュールのメリット・デメリット：

住宅ローンをリスケジュールするメリットは、一時的に経済困難となった時期を個人信用情報機関（通称ブラックリスト）に乗ることなく対処することができる点といえます。
住宅ローンのリスケジュールをするとブラックリストに載ると勘違いされている方がいらっしゃいますが、リスケジュールは金融事故ではないためブラックリストには載りません。
※金融機関からの信用は低下します。

住宅ローンをリスケジュールするデメリットは、下記の通りです。

判断に迷ったら、まずは金融機関へ相談してください。

住宅ローンが払えない場合に住み続けるための対処法：
リースバック

「住宅ローンが払えない状態が一時的ではないけれど、なんとか今の住宅に住み続けたい」
というご相談者様の中には、リースバックに成功するケースがあります。
住宅のリースバックとは、住宅を売却した後、オーナーに家賃（リース料）を支払うことで引き続き元の住宅に住み続ける方法です。
『年金生活が想定外に厳しく住宅ローンが払えなくなった』『子どもの教育費が必要になった』『病気で住宅ローンが払えない状態になった』など、今後住宅ローンが払えない状況が続く見込みであるものの住宅に住み続けたいという方が選択される方法です。
リースバックは、愛着のあるご自宅に住み続けられるため、『お子様の学区が変わらない』『売却したことが周りに知られない』『将来的に買い戻すことが可能』といったメリットがあります。

【補足】住宅ローンが払えない場合に住み続けるための対処法：
事業再生

事業再生は住宅ローンが払えない場合の対処法といっては誤解が生じるかもしれませんが、弊社へご相談くださる方の中には、事業再生で経済状況を立て直しされる方もいらっしゃいます。
代表の髙瀨が長年事業再生にコンサルタントとして携わっていることもあり、住宅ローンが払えなくなるというそもそもの資金繰りの悪化について、ご相談者様の事業再生をお手伝いできるからです。
ご相談者様の資産状況を整理した上で、会社経営についてお手伝いするケースや、相続税対策として始められたアパート経営の悪化に対してアドバイスさせていただくケースなどがございます。

住宅ローンが払えない場合の選択肢：
住まいを変えるときの対処法

住宅ローンが払えない状況で、住まいを変えようという意識のある場合には、通常の売却、任意売却、競売、という選択肢があります。
※競売は、任意売却に比べご相談者様の意思が反映されず、市場価格よりも安値で売却価格が設定されるなどご相談者様の再出発に対して厳しい条件が設定されます。住宅が競売にかかる可能性が考えられる場合には早期に不動産の専門家へご相談ください。

住宅ローンが払えない場合に住まいを変えるときの対処法：
通常の売却

このページでは通任意売却ではない売却のことを通常の売却と表記します。
通常の売却では、物件引き渡しと同時に金融機関へ住宅ローンを一括で返済し、金融機関が有する抵当権を抹消します。
住宅ローンが払えないという状況で住まいを変えることを検討されている場合には、住宅ローンがいくら残っているのかの確認、そして、不動産の価格調査を行ってください。
物件の売却査定価格が残りの住宅ローンを上回るケースでは、売却に動くことで問題なく進んでいくかと思います。
今後の方向性について専門家との相談が必要になるのは、売却査定価格が残りの住宅ローンを下回るケースです。
売却査定価格が残りの住宅ローンを下回っているケースで住宅ローンが払えないという場合には、預貯金や親族からの援助などを鑑みながら、任意売却することも選択肢のひとつとなります。

住宅ローンが払えない場合に住まいを変えるときの対処法：
任意売却

売却査定価格が住宅ローンを下回る場合には、一般的に、債権者への相談なく物件を売却できません。
売却後に残債が残ってしまう物件を債権者の合意を得て売却する方法が、任意売却です。
任意売却に応じた債権者は、売却後に残債が残っていても抵当権を抹消します。
市場価格で売却できるため競売よりも高値で取引できる他、引っ越し費用の交渉もできるなど、強制的に流されるのではなく意思を持って進めることができる手続きです。

任意売却について詳しい内容はこちらのページをご確認ください。
任意売却とは？

住宅ローンが払えない場合の対処法：まとめ

住宅ローンが払えない場合の対処法はいくつもあるとお分かりいただけましたでしょうか。
住宅ローンが払えない状況になっても、早期に動くことで選択肢を持って対策をとることができます。
できるだけ早く経験値を持つ専門家に状況を相談することが大切です。

住宅ローンがご負担になっている場合には、まずはご連絡ください。