家族信託や成年後見制度を使った不動産売却

家族信託、成年後見制度を使った不動産売却

家族信託や成年後見制度という単語を聞いたことがある方も増えてきているのではないでしょうか。
家族信託や成年後見制度は、認知症対策に使われることが多い制度です。
一括りに認知症といっても軽度から重度まで段階がありますが、家族信託や成年後見制度が利用されるのは重度の認知症の方が対象の場合です。

例えば1人暮らしをしていたお父様が認知症になり介護施設へ入居することになった場合、名義人のお父様の判断能力が不十分だということで、空き家になった不動産を売却することは難しくなります。
子どもが権利証や印鑑を預かっていたとしても、子どもが代わりに売却することはできません。
このように重度の認知症になられたら、不動産を売ることは難しく、ここで、家族信託や成年後見制度が活用されます。

このページでは、不動産売却の側面から、近年検討する方が増えている家族信託や成年後見制度についてまとめます。

認知症が重度まで進行すると、ご本人名義の不動産を売却することが難しくなります。
事前に準備できる制度がありますので、ご参照ください。

不動産の売却手続きについて

不動産売却について

通常不動産を売却する場合、司法書士さんが所有権移転登記の手続きを行います。
司法書士さんには正当な契約であったかどうかを確認する義務があるため、手続きを行う前に本人確認や意思確認を行い、契約に有効性があるかを判断します。

売主さん・買主さんに直接面談をして、こういう物件を売るんですね・買うんですね、という確認をします。ここで、司法書士さんが"認知症のため本人の意思能力が十分ではない"と判断したら、不動産の売買契約を履行することができないのです。

ではどうすれば不動産を売却できるかということで、成年後見制度が使われます。

成年後見制度を使った不動産売却

成年後見制度で選ばれる成年後見人は、ご本人の財産を守らなくてはいけません。
そのため、不動産の売却などの本人の財産を手放すことは、本来、成年後見人ではできません。

それでも成年後見制度を使えば、止むを得ない理由の場合、不動産の売却が可能になります。
成年後見人が選任されている状態でご本人の不動産を売却しようと思った場合は、裁判所に居住用不動産の売却許可の申請書を提出します。 この時に、居住用の不動産だけれど売却をしなければいけない止むを得ない理由を訴えます。

例えば、ご本人は認知症が進行し介護施設に入居している、このままでは不動産は競売になり多くの借金が残ってしまうため、競売よりも少しでも高く売るために任意売却が必要、というような内容です。

裁判所の許可がおりるかは状況次第

成年後見人から居住用不動産の売却許可の申請書が提出された時、ご本人の利益が守られるのであれば、という理由で裁判所から許可がおりるケースもあります。
その許可を持って成年後見人はご本人の代わりに不動産を売却できるという理屈です。

ただ、不動産売却でご本人の利益が守られるかどうかの判断は、状況により異なります。
ご本人の財産が侵害されてしまうと誰の目から見ても明らかな場合はいいのですが、ただ単に生活が苦しいから、介護費用にお金がかかるから、というような理由では、許可がおりない可能性も高いです。
預貯金がたくさんあるような場合でも、成年後見人の申請に対して許可が下りない可能性が高くなります。

名義人が重度の認知症になってしまった不動産を成年後見制度を使って売却する、つまり、裁判所から居住用不動産の売却許可が下りるのは緊急事態の時の方がハードルが下がると思ってください。

家族信託と成年後見制度

家族信託、成年後見制度について

成年後見制度はご本人が重度の認知症になってから利用する制度であることに対し、ご本人の意識能力が残っている時点から準備できる制度が家族信託です。不動産売却において、家族信託は成年後見制度よりも柔軟に活用できる側面の多い制度です。

成年後見制度の難点

ご本人(不動産の名義人)の判断能力が認知症で著しく低下した場合でも、成年後見制度を使って不動産を売却できることがあるとご紹介しました。

ただ、成年後見制度にはいくつか難点もあります。
例えば、申し立てをしてから成年後見人が選ばれるまでに何ヶ月もかかる、成年後見人には申し立てをした親族ではなく司法書士や弁護士など第三者が選ばれるケースが多い(※1)、司法書士や弁護士が選ばれたら報酬を払わなくてはいけない上に、成年後見人は一度選任したらご本人がなくなるまで一生続けなくてはいけない、などです。

また、先ほども少し触れましたが、成年後見人は認知症のご本人の財産を保全する必要があります。そのため、投資の要素がある資産運用や、相続対策(※2)は一切できません。 (※1)厚生労働省の資料によると、平成29人に後見人等に選ばれた約7割が司法書士や弁護士など、家族ではない第三者だったとされています。
※2)相続対策は認知症のご本人がなくなった時に相続人のための行為だと解釈されます。

家族信託について

家族信託は、ご本人の意思能力がある時に、家族に権利を委託する契約を結ぶ制度です。
契約の内容は、ご本人がどのように財産の管理を任せるかという契約の内容によって異なりますが、ご本人の認知症が進行した後も、基本的にはご本人と受託者であるご家族が承諾した内容に沿って事務手続きを行うことができるため、有効です。

例えば、委託者であるお父さんが収益不動産を所有していて、全ての権限を息子さんに託した場合。
息子さんは家賃の受け取りや、家賃を払わない入居者の裁判、さらには、収益不動産の売却など、委託者であるお父さんができることは全部できることになります。
(補足)
上記のケースで、受託者である息子さんは、委託者であるお父さんができる行為はできますが、最終的な利益を得る人物(受益者)はお父さんになります。息子さんは行為は法律行為は行えますが、財産的価値はお父さんに残る、ということです。

もちろん、収益不動産でなく居住用不動産についても、家族信託で結ばれた契約内容で許可されていれば売却ができます。

不動産売却の側面からは特に、ご本人の判断能力が十分でなくなってから利用する成年後見制度よりも、家族信託による契約の方が利用しやすい制度といえます。
契約内容によりますが、家族信託では、成年後見制度と違い、相続対策や投資も可能です。

成年後見制度の注意点

成年後見制度の注意点

成年後見制度は必ずしも申し立てたご家族が成年後見人になれるわけではありません

自分がなろうと思って申し立てた結果、弁護士さんや司法書士さんが選ばれてしまうケースも少なくありません。
いったん選ばれたらご本人が亡くなるまで成年後見制度をやめることはできないため、慎重に進めていただく必要があります。
厳密には決まっていませんが、ご本人の財産額が1000万円以上あると司法書士さんや弁護士さんが成年後見人に選ばれる可能性が高まる傾向があります。

司法書士さんや弁護士さんが成年後見人になると毎月報酬を支払わなくてはいけません

成年後見制度を申し立て、仮に、司法書士さんや弁護士さんが選ばれると、それ以後は毎月報酬を支払わなくてはいけなくなります。
不動産を売るためだけに成年後見制度を活用する際は慎重に検討してください。

家庭裁判所へ毎月の報告手続き義務があります

ご家族の方が成年後見人になったとしても、成年後見人は、家庭裁判所へ毎月決まった書式で報告をしなくてはいけません。この業務が大変だという声も多くあります。

成年後見人は投資や相続対策はできません

成年後見人はご本人の財産を保全することが大前提です。
財産を減らす可能性のある投資は絶対にできず、また、ご本人の利益とは関係なく相続人の利益となるような相続対策もほとんど認められません。

【補足】成年後見制度が使われる事例

成年後見制度の事例

成年後見制度は、1人暮らしをされている親御さんが介護施設に入居され、ご自宅が空き家になるケースで利用されることが多いです。
介護施設にご入居後に、ご自宅を空き家のまま放置しておくことの犯罪リスクや、介護施設への費用捻出などの理由で、ご家族が不動産の売却を希望されます。

この他、成年後見制度は不動産売却の他にも預貯金の管理やご本人を詐欺被害から守る目的で利用されています。
ご参考までに、不動産売却以外も含め、成年後見制度の利用例をご紹介します。

事例1:不動産売却

Aさん(ご本人)85歳 Yさん(娘さん)58歳

  • お母様が長期入院され、そのまま介護施設に入居された。
  • 空き家になった不動産(ご自宅)の売却をしたいと不動産会社へ相談したら成年後見制度を申請するよういわれ、申し立てののち、無事不動産売却に成功。
  • ただ、成年後見人の選任に6ヶ月近くかかってしまった。

事例2:銀行の手続き

Aさん(ご本人)88歳 Uさん(息子さん)58歳

  • ご自宅での介護の後、介護施設に入居が決まり、入居一時金600万円ほど必要となった。
  • ご本人の定期預金を解約しようとしたら金融機関に断られ、成年後見制度を申し立て。
※銀行によっては事前の手続きで対応してもらえることもあります。

事例3:詐欺被害から守る

Aさん(ご本人)70歳 Kさん(娘さん)45歳

  • 1人暮らしのAさんの家に高額な羽毛布団があり、なぜ購入したか理解できていない。
  • 成年後見人には取消権があり、もしご本人が誰かと契約した場合には取り消すことができるため、詐欺被害からご本人を守るために成年後見制度を利用。

まとめ

家族信託や成年後見制度を使った不動産売却についてまとめました。
契約内容をご本人とご家族とで決められる点や、相続対策にも使える点などから、家族信託は成年後見制度よりも活用しやすい制度です。
特に不動産売却の側面からは、委託者に不動産売却の権限を与えられる家族信託は有効です。

家族信託は社会的にも浸透されてきており、最近では、ご両親の財産が居住されているご自宅のみの場合でもご準備されるケースが珍しくありません。

成年後見制度は、必ずしも申立人が成年後見人に選任されるとは限らず、司法書士さんや弁護士さんが選任された場合には、その後ずっと報酬を支払い続けなければいけない点も踏まえ、いざというときの備えとして家族信託の準備について検討されてはいかがでしょうか。